El desarrollador Ignacio Aldazabal, fundador de HA Emprendimientos, detalla un modelo de negocios que complementa el financiamiento de obras con el mercado de capitales y que aplica en Argentina, Uruguay y Miami.
En un mercado inmobiliario con un costo de construcción que en dólares aumentó más del 140% desde septiembre de 2023, Ignacio Aldazabal fundó HA Emprendimientos a pedido de clientes de la empresa creada por su abuelo.
Aldazabal es la quinta generación de una familia vinculada al mercado de capitales argentino desde 1890. Su enfoque consiste en trasladar al real estate una metodología del mundo financiero: analizar mercados, detectar oportunidades, estructurar inversiones y evaluar cada proyecto según su potencial. “No hay que mirar el real estate como desarrollo y construcción de metros cuadrados, sino como una alternativa de inversión”, afirma.
El modelo de negocios no realiza preventas para financiar las obras. La empresa asegura tener todo el capital desde el inicio de la construcción. “De esta manera no corremos el riesgo de malvender los departamentos por necesidad de liquidez”, explica Aldazabal, director y socio de Aldazabal y Cía, creada hace 136 años y dedicada a la administración de fondos personales y corporativos. “Los mismos clientes nos empezaron a pedir consejos sobre dónde invertir en ladrillos y definimos empezar a construir”, agrega.
La compañía comenzó desarrollando en Argentina. Luego, a pedido de sus inversores, extendió operaciones a Uruguay y Miami. Hace unos cinco años llegaron a Florida.
“Nunca negociamos la location, todos los proyectos están bien ubicados”, afirma Aldazabal. Según el empresario, esa condición garantiza el resguardo de la inversión y reduce el riesgo de apreciación futura del activo y de la renta que pueda generar.
En Miami, la empresa logró financiamiento por US$110 millones para construir una torre de 35 pisos y 328 unidades en Edgewater, que estará lista en el segundo trimestre de 2028. “Los departamentos no se comercializan de manera individual, sino que los inversores adquieren participaciones de capital -equity- en el emprendimiento”, detalla.
El emprendimiento permanece bajo la titularidad de un único propietario societario. Una vez finalizada la obra, una empresa especializada alquila y administra las unidades. Cuando el inmueble alcanza una renta anual estabilizada, se vende el edificio entero, generalmente a un fondo institucional. Los inversores recuperan el capital aportado y obtienen la rentabilidad generada. Se trata del modelo multifamily que Aldazabal busca implementar en Argentina. “El negocio no pasa por el alquiler sino por el monto en el que se vende que se reparte entre los inversores”, señala. “Tenés doble cliente: el inquilino y el comprador institucional”, agrega.
La estrategia es construir edificios de entre 250 y 500 unidades, orientados principalmente a un público joven. Con la torre de Miami, Aldazabal estima alcanzar una rentabilidad cercana al 70% para los inversores en un plazo estimado de cuatro años.
Según el desarrollador, el modelo multifamily no llegó a la Argentina por la ausencia de un mercado secundario con compradores capaces de adquirir un edificio completo. En Estados Unidos, ese comprador final suele ser un fondo institucional. En Argentina, “ese jugador todavía no está suficientemente desarrollado”, indica. A esto se suman normativas que complejizan las operaciones. “Si terminan de producirse cambios legislativos, como el desalojo exprés, y se sigue profundizando el mercado de capitales, queremos avanzar hacia un modelo multifamily de equity acá”, sintetiza.
En Argentina, la empresa compra la tierra y la fondea con inversores; luego financia la construcción con instrumentos financieros. Así no depende de la venta anticipada de departamentos para terminar la obra y evita desprenderse de unidades a precios bajos por necesidad de caja.
Aldazabal afirma que la mirada financiera permite entender al mercado inmobiliario y al mercado de capitales como herramientas diferentes dentro de una estrategia de inversión: el real estate como activo tangible con potencial de renta y apreciación, y los activos financieros como instrumentos que pueden aportar mayor liquidez.
Un ejemplo local es Grand Atlántida, en el edificio donde funcionaba la ex Editorial Atlántida, sobre la calle Azopardo en el Bajo porteño, frente a Puerto Madero. El emprendimiento comenzó cuando el costo de construcción rondaba los US$600/m² y luego se triplicó. “Como habíamos vendido pocas unidades y no necesitábamos desprendernos de departamentos para financiarnos, pudimos esperar y hoy estamos comercializando las unidades con un valor de US$4500/m², con el nuevo costo de construcción cubierto”, relata.
Otra ventaja del modelo, según Aldazabal, es que al no tener necesidad de vender por debajo del costo no se castiga al inversor. “Cuidamos el valor de la unidad final, porque también está invertido nuestro capital”, relata. La plusvalía se genera por no malvender las unidades. Gracias a las herramientas financieras, no necesitan bajar precios para conseguir caja. Esto permite fijar precios más cercanos a los del producto terminado desde una etapa media de construcción y evita que entren inversores especulativos que luego quieran revender todos juntos.
La Argentina concentra el 60% de los desarrollos, con tres emprendimientos en ejecución en los que planean más de US$140 millones en venta de unidades: Numa, en Bancalari; Sense Puerto de Olivos, y Grand Atlántida. Aunque la actividad se concentra en Buenos Aires, Aldazabal destaca el potencial del interior, como San Juan y Neuquén.
El empresario se refiere al largoplacismo del sector: entre tres y cuatro años desde la adquisición de la tierra, aunque pueden ser más en obras grandes. Señala que el mercado de capitales anticipa lo que sucederá con los bienes inmuebles, pero el real estate se mueve más lento.
Menciona que desde diciembre de 2023 el índice Merval medido en dólares subió 86%, mientras que la paridad promedio de los bonos soberanos avanzó 123%. En el mismo período, el precio de venta de los inmuebles —usados y nuevos— aumentó alrededor de 25% en dólares. El valor promedio del metro cuadrado pasó de alrededor de US$2100 a US$2625.
Un indicador que menciona es cuántos sueldos promedio hacen falta para comprar un m²: con el salario de diciembre de 2023 (US$545) y el m² de esa época (US$2100), casi 4 sueldos; con el salario actual (US$1232) y el m² actual (US$2625), apenas dos sueldos. “Esa mejora en el poder de compra en ladrillos —no solo el precio del m² en sí— es la señal más concreta de que el real estate todavía tiene margen para acompañar la recomposición que ya mostraron el resto de los activos, en la medida en que el crédito hipotecario vuelva a estar disponible”, analiza.
A esto suma la falta de crédito hipotecario de largo plazo. “No puede ser que se pague un departamento al contado; en el mundo, las propiedades se financian a 30 años”, cuestiona Aldazabal. Considera que una mayor disponibilidad de financiamiento será necesaria para acompañar una eventual recuperación de los valores.
Para armar una cartera de inversiones en el país, su recomendación general es dividirla en tres partes: 33% en el propio negocio o actividad, 33% en activos del mercado financiero y 33% en real estate. En este último punto, recomienda diversificar geográficamente para repartir el riesgo.
En Uruguay, la empresa desarrolla tres emprendimientos: dos en Manantiales y uno en La Barra. El modelo se apoya en el fondeo inicial. Durante la primera etapa, alrededor del 30% del proyecto se financia con inversores amigos que ingresan a un costo competitivo. “Sense Manantiales tuvo una apreciación de más del 100% para quienes invirtieron desde la compra de la tierra”, finaliza.