La Enmienda 3, respaldada por el 61,98% de los votos, amplía la exención para viviendas habituales y limita el aumento anual de la valuación de otros inmuebles. La Oficina de Investigación Económica y Demográfica de Florida proyecta una reducción recurrente de USD 11.834,7 millones en ingresos locales no escolares.
La Enmienda 3 de Florida fue aprobada en las elecciones generales del 3 de noviembre de 2026 con el 61,98% de los votos y modificará el sistema de impuestos a la propiedad a partir del 1 de enero de 2027. La reforma, identificada como CS/HJR 1-F y denominada Save Our Homes from Excessive Property Taxes, recibió 4.922.400 votos a favor frente a 3.019.415 en contra, según Florida Election Watch. La legislación estatal exige un mínimo del 60% de aprobación para las reformas constitucionales.
La iniciativa modifica las secciones 4, 6 y 9 del artículo VII de la Constitución de Florida. Sus disposiciones abarcan la ampliación de la exención para viviendas habituales, la reducción del límite de aumento anual de la valuación de determinados inmuebles y restricciones sobre el uso de los ingresos tributarios de condados y municipios.
Exención para viviendas habituales
Para los propietarios que mantenían residencia permanente en Florida al 31 de diciembre de 2026 y cumplen los requisitos para la exención de vivienda habitual, el beneficio aplicable a los impuestos no escolares será de hasta USD 150.000 durante 2027. Desde 2028, el monto aumentará a USD 250.000. A partir de 2029, esa cantidad se ajustará anualmente según la variación positiva del Índice de Precios al Consumidor de Estados Unidos.
La exención reduce la parte del valor tasado de la vivienda que se utiliza para calcular determinados impuestos locales. No representa un pago directo ni una reducción equivalente en dólares sobre la factura tributaria. Por ejemplo, si una propiedad tiene un valor tasado de USD 300.000 y su dueño califica para una exención de USD 250.000, esa cantidad queda excluida del cálculo de los impuestos no escolares comprendidos en la medida.
El beneficio requiere que el propietario tenga un interés legal o equitativo sobre el inmueble y lo utilice de buena fe como residencia permanente. No alcanza automáticamente a segundas viviendas, propiedades destinadas exclusivamente al alquiler ni inmuebles comerciales.
Propietarios que se muden después de 2026
Quienes no mantenían residencia permanente en Florida al 31 de diciembre de 2026 podrán acceder inicialmente a una exención de USD 50.000 sobre los impuestos no escolares, cuyo valor se ajustará anualmente por inflación a partir de 2028. El beneficio ampliado comenzará durante el quinto año de vigencia de su exención de vivienda habitual, es decir, deberán transcurrir cuatro años bajo el esquema inicial antes de acceder al monto mayor.
A partir del 1 de enero de 2030, los condados y municipios podrán reducir el período de cinco años mediante una votación de dos tercios de sus respectivos órganos de gobierno, siempre que consideren que la medida responde a una necesidad local crítica.
Impuestos escolares
La Enmienda 3 no suprime todos los impuestos inmobiliarios de las viviendas habituales. La ampliación de la exención se concentra en los gravámenes no escolares, por lo que los propietarios continuarán sujetos a los tributos utilizados para financiar los distritos escolares. Se conserva una primera exención de hasta USD 25.000 sobre el valor tasado aplicable a los impuestos escolares.
El régimen anterior contemplaba un beneficio adicional para impuestos no escolares sobre una parte del valor de la propiedad superior a USD 50.000, con un límite que se actualizaba por inflación. En 2026, ese máximo era de USD 76.411. Con la nueva disposición, ese esquema será reemplazado por los montos de USD 150.000 y USD 250.000, según el calendario establecido.
Valuación de inmuebles sin homestead
Desde 2027, el aumento anual del valor tasado para impuestos no escolares de las propiedades que no califican para la exención de vivienda habitual tendrá un límite del 5%, frente al máximo anterior del 10%. La disposición alcanza a inmuebles residenciales y no residenciales que no cuentan con la clasificación homestead, siempre que no estén comprendidos en exclusiones previstas para determinadas propiedades, como las agrícolas. Entre los bienes que pueden integrar esta categoría se encuentran las viviendas de alquiler, las segundas residencias y los inmuebles comerciales.
El cambio limita el crecimiento anual de la valuación imponible, pero no establece una exención ni elimina la obligación de pagar impuestos. Tampoco modifica automáticamente las tasas tributarias de cada jurisdicción.
Restricciones sobre el uso de ingresos tributarios locales
La reforma modifica la sección 9 del artículo VII de la Constitución estatal y establece categorías de gastos para los ingresos provenientes de los impuestos inmobiliarios recaudados por condados y municipios. El texto contempla que esos recursos se utilicen para financiar seguridad pública (servicios policiales, de bomberos y atención médica de emergencia); educación y escuelas públicas; infraestructura (carreteras, puentes y control de aguas pluviales); proyectos relacionados con recursos naturales y prevención de inundaciones; emisión de bonos locales para fines permitidos y pago de obligaciones existentes; beneficios de jubilación de empleados de gobiernos locales; y operaciones y administración de funcionarios constitucionales de los condados, juntas de comisionados y municipios. También contempla otros gastos que podrán recibir autorización de los funcionarios o de los órganos de gobierno locales, siempre que no estén prohibidos por una ley general.
La reforma ordena a la Legislatura establecer un procedimiento uniforme para que condados y municipios puedan ampliar la exención de vivienda habitual hasta cubrir el valor tasado completo de las propiedades frente a sus respectivos gravámenes. Los distritos especiales también podrán aumentar el beneficio mediante un referéndum de sus votantes.
Proyección de ingresos locales
La Oficina de Investigación Económica y Demográfica de Florida proyectó que los cambios cuantificables podrían reducir los ingresos locales no escolares en aproximadamente USD 11.834,7 millones anuales cuando alcancen su efecto recurrente. Las estimaciones oficiales contemplan reducciones de USD 4.929,5 millones para 2027-2028; USD 8.714,5 millones para 2028-2029; USD 9.647,9 millones para 2029-2030; USD 10.710,2 millones para 2030-2031; y un impacto recurrente estimado de USD 11.834,7 millones.
Las cantidades corresponden a proyecciones de ingresos locales no escolares que dejarían de recaudarse bajo el nuevo esquema. No representan recortes presupuestarios ya ejecutados ni una reducción automática de partidas destinadas a servicios públicos. El organismo también aclaró que no existe un pronóstico oficial sobre cuántas personas se trasladarán a Florida como consecuencia de la reforma. Para realizar sus estimaciones fiscales utilizó datos demográficos y supuestos sobre la creación de nuevos hogares, pero esos cálculos no constituyen una predicción confirmada de migración.
La reforma comenzará a tener efecto sobre el padrón fiscal de 2027.