En mayo, la expensa promedio en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó los $336.960, con un aumento mensual del 0,1%, inferior a la inflación general. Sin embargo, los costos estacionales del invierno y la morosidad continúan siendo desafíos para los consorcios.
Según un relevamiento de ConsorcioAbierto sobre 13.000 consorcios, la expensa promedio en la Ciudad de Buenos Aires fue de $336.960 en mayo, con una suba interanual del 30,5%, por debajo de la inflación acumulada del 33,2% (INDEC). A nivel nacional, un estudio de Octopus Proptech sobre más de 150.000 hogares registró una expensa promedio de $269.323, con un aumento mensual del 1,03% y una suba acumulada del 3,45% en los primeros cinco meses del año.
“Después de varios años marcados por aumentos constantes, empezamos a ver una desaceleración en la velocidad con la que crecen las expensas. Sin embargo, eso no significa que administrar un edificio sea más barato”, explicó Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto. Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus Proptech, afirmó: “Después de varios años en los que las expensas aumentaron por encima de la inflación, hoy estamos viendo que se normalizó la relación y empiezan a ubicarse un poco por detrás”. Según Baccigalupo, el fenómeno responde a una desaceleración de las paritarias y a una mayor estabilidad en algunos costos.
Los principales rubros de gasto, según Octopus Proptech, son: salarios y cargas sociales (29%), mantenimiento (17,5%), abonos y servicios contratados (16,9%) y servicios públicos (13,6%). En CABA, ConsorcioAbierto detectó que los salarios representan el 32% de los gastos totales, seguidos por mantenimiento y gastos operativos (29%).
El invierno incrementa los gastos estacionales, especialmente en calefacción. Rodrigo Martínez Daveño, administrador y abogado, señaló: “En un edificio de 40 unidades con un presupuesto mensual de seis millones de pesos, la factura de gas en pleno invierno puede llegar a los dos millones, alrededor del 30% del presupuesto total del consorcio”. Los especialistas recomiendan controles preventivos en calderas, sistemas de calefacción central, bombas de agua, instalaciones de gas y redes eléctricas. Baccigalupo sostuvo que “con un escenario macroeconómico más estable, los consorcios pueden planificar mejor y están creciendo las tareas de mantenimiento preventivo”. También sugieren promover hábitos de consumo responsable y, en algunos casos, reducir horarios de calefacción o reemplazar sistemas centrales antiguos.
En cuanto a la morosidad, ConsorcioAbierto indicó que el 17% de las unidades funcionales mantiene algún nivel de deuda en CABA y provincia de Buenos Aires. Octopus Proptech reportó una cobrabilidad promedio superior al 91%. “Más de nueve de cada diez personas pagan las expensas en término”, destacó Baccigalupo, quien señaló que los casos de mora suelen asociarse a unidades con litigios o conflictos judiciales. Los especialistas recomiendan recordatorios y planes de pago antes de llegar a instancias judiciales. Daveño advirtió un cambio de comportamiento: “Antes, cuando el inquilino dejaba de pagar las expensas, el propietario salía a resolver la situación. Hoy, en muchos casos, dejan de pagar los dos y hay que ir a la vía judicial”. También recordó que “frente al consorcio, quien responde por las expensas impagas es siempre el propietario”.
Respecto a la diferencia entre expensas ordinarias y extraordinarias, Daveño explicó que las obras que agregan valor al edificio son extraordinarias y deben ser afrontadas por los propietarios. En cambio, los gastos de mantenimiento y conservación habitual son ordinarios. “Por ley, los gastos de mantenimiento, como la pintura del frente o la conservación de lo que ya está construido, no son expensas extraordinarias”, afirmó.
El sector proyecta un escenario más previsible para los próximos meses, aunque persisten los desafíos de eficiencia en gastos comunes, control del consumo energético y gestión de la morosidad.