Ante los constantes incrementos, propietarios e inquilinos cuentan con herramientas legales para revisar y, en su caso, impugnar las liquidaciones de expensas que consideren injustificadas. Un especialista detalla el procedimiento.
En un contexto de ajustes económicos, las expensas representan un tema sensible para propietarios e inquilinos. La normativa vigente establece con claridad qué puede cobrar un consorcio, cómo deben justificarse los gastos y qué derechos asisten a los propietarios frente a incrementos cuestionables.
Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, explica que los propietarios tienen derechos concretos para revisar, objetar e impugnar liquidaciones que no se ajusten a la ley.
Base legal: distinción clave entre gastos
El Código Civil y Comercial establece en su artículo 2046 que el propietario debe pagar las expensas ordinarias y extraordinarias según su proporción. El artículo 2048 determina que las expensas comunes ordinarias las fija la administración, mientras que las extraordinarias requieren una resolución de la asamblea de propietarios. Esta distinción es fundamental: la administración no puede cargar gastos extraordinarios sin una decisión previa de los propietarios reunidos en asamblea.
Obligaciones del administrador y derechos del propietario
El artículo 2067 detalla las obligaciones del administrador: debe practicar las cuentas, recaudar los fondos y rendir cuentas dentro de los 60 días del cierre del ejercicio financiero. Para disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos mayores, necesita autorización previa del consejo de propietarios.
En este marco, los propietarios tienen derecho a revisar la documentación respaldatoria de los gastos, y el administrador debe permitir el acceso. Este derecho es clave para detectar errores, excesos o gastos mal imputados.
Pasos a seguir ante dudas o aumentos injustificados
- Solicitar documentación: El primer paso es pedir a la administración la constancia de gastos, facturas, contratos y demás documentación. Esto puede hacerse mediante carta documento o correo electrónico, si este último medio fue fijado como notificación fehaciente.
- Revisar y notificar irregularidades: Una vez revisada la documentación, si surgen irregularidades, se debe notificar a la administración y al consejo de propietarios por medio fehaciente para que subsanen los errores.
- Impugnación formal: Si lo anterior no surte efecto, se puede solicitar a la administración, también por medio fehaciente, que convoque una asamblea extraordinaria para tratar el tema. Si este intento fracasa, los propietarios impugnantes que representen al menos el 10% del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial.
Consideraciones prácticas y denuncias
Antes de iniciar cualquier procedimiento, es importante comparar los gastos con liquidaciones anteriores, teniendo en cuenta índices como el IPC del INDEC, verificar el cálculo del porcentual de la unidad funcional y revisar el uso del fondo de reserva. Muchas veces, los desfasajes surgen de errores de cálculo o gastos mal categorizados.
Si el administrador no atiende los pedidos o no brinda la información requerida, el propietario puede presentar una denuncia ante el Registro de Administradores de la jurisdicción o ante Defensa del Consumidor. Ambas vías están habilitadas cuando la administración incumple sus obligaciones de información y transparencia.
Mientras se desarrollan estos trámites, el propietario puede evitar caer en mora pagando bajo protesta, impugnando la liquidación y reservando el derecho a iniciar la vía judicial, o consignando judicialmente el pago. Abatti recomienda evaluar cada caso previamente con un abogado, ya que cada situación presenta particularidades distintas.